Wethouder Willem-Jan Stegeman            

Financiën en belastingen, inclusief deelnemingen
en PPS
Grondzaken/vastgoed
Stadhuis, inclusief stadhuisplein
Stadshart, inclusief De Nieuwe Stad
Evenementen
De Hoef
Wijkwethouder: Liendert en Rustenburg

Wij realiseren en faciliteren projecten en gebiedsontwikkelingen die passen binnen het gemeentelijk beleid. In dat verband verwerven wij vanuit strategisch oogpunt vastgoed, we beheren het (tijdelijk) en verkopen het, binnen financiële en juridische kaders.

Wij willen de stad Amersfoort verder ontwikkelen en verduurzamen in samenwerking en/of samenspraak met de inwoners en ondernemers en andere partijen in de stad. Grondbeleid wordt ingezet om te faciliteren, te regisseren, te verbinden, te verleiden en zo nodig te verwerven.
Gebiedsontwikkelingen zijn zeer uiteenlopend van aard en veranderen in de loop van de tijd. Per ontwikkeling passen we maatwerk toe. Wij benoemen bij de start van een ontwikkeling onze gewenste rol en het instrumentarium dat we willen inzetten. Als gemeentelijke doelstellingen niet gerealiseerd (kunnen) worden door anderen of als we een ontwikkeling op gang willen brengen, zetten we actief grondbeleid in, zoals bijvoorbeeld bij de ontwikkeling van het stationsgebied. Een actieve rol zal altijd vooraf gegaan worden door een risico- en financiële analyse.
Wij maken gebruik van contractvormen en financieringen die kunnen inspelen op bijzondere initiatieven en/of bijzondere omstandigheden. We onderzoeken de keten van (maatschappelijke) waardecreatie om gebiedsontwikkelingen financieel haalbaar te maken.
Wij zetten tijdelijk gebruik van vastgoed in om initiatieven met een (maatschappelijke) meerwaarde te faciliteren. Tijdelijk gebruik kan daarmee een bijdrage leveren aan de leefbaarheid, economische ontwikkeling, als vliegwiel fungeren of een startruimte voor initiatieven bieden. Als we gemeentelijk vastgoed verkopen, onderzoeken wij eerst of (sociale) woningbouw mogelijk is. Daarnaast zal het aspect maatschappelijke waarde meegenomen worden bij het bepalen van een verkoopstrategie.

Wij zijn gestart met programmamanagement voor de werklocaties. Als gevolg hiervan wordt integraler gewerkt en is sprake van een betere coördinatie op de inzet van de gemeente. Dit heeft naar verwachting een gunstig effect op het uitgifteniveau.

Wij zijn ons bewust van de vele onzekerheden die gebiedsontwikkeling in deze tijd met zich meebrengt en sturen daarom strak op de financiën. Dit doen we met behulp van scenarioanalyses, risicomanagement en stapsgewijze besluitvorming zodat tijdig ingegrepen en bijgestuurd kan worden.

Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) is sinds 1 januari 2016 aangescherpt. In de afgelopen jaren is daar stapsgewijs aansluiting bij gezocht en waren er in die periode diverse aanpassingen noodzakelijk in de wijze waarop de grondexploitaties opgesteld en berekend worden.
De laatste belangrijkste wijziging, het winst nemen bij naar verwachting positieve grondexploitaties, is nu verwerkt bij de betreffende grondexploitaties. De nieuwe regelgeving schrijft voor de winst te nemen op het moment dat deze daadwerkelijk ontstaat. En niet op het moment dat er geen risico’s meer in het project resteren of bij afsluiten van de grondexploitatie. De wijze van bepalen van de hoogte van de winstneming is voorgeschreven volgens de Percentage of Completion-methode (PoC-methode).
In de aangescherpte regelgeving van het BBV is de looptijd van grondexploitaties gemaximeerd naar 10 jaar. Dit is vanuit het voorzichtigheidsbeginsel. Als het voor een plan noodzakelijk is om een langere looptijd toe te passen dient de Raad hierover een besluit te nemen. De planontwikkeling Vathorst Bedrijventerrein loopt tot en met 2029. De laatste twee jaren van deze exploitatie gaan daarmee echter over de 10-jaarstermijn. De reden hiervoor is, dat er in de exploitatie een voorzichtige planning voor uitgifte van de bedrijfskavels is opgenomen, gebaseerd op in het verleden gerealiseerde uitgiften. Het BBV schrijft voor dat alleen over de 10-jaarstermijn heen mag worden gegaan als er voldoende voorzichtigheidsmaatregelen zijn genomen. Zoals het BBV voorschrijft is er geen indexering van de grondopbrengst over de laatste twee jaar toegepast.

De kosten die gemaakt worden in de planontwikkelingsfase van nieuwe gebieds- en/of vastgoedontwikkelingen (initiële projecten) worden tot en met 2018 gefinancierd vanuit de Reserve Ruimtelijke Investeringen (RRI). In het Meerjaren Programma Grondexploitaties (MPG) is uitgewerkt wat de (benodigde) hoogte van de RRI is. Daarbij werd duidelijk dat de RRI onvoldoende budget heeft om de verwachte initiële plankosten meerjarig te kunnen dekken. Om voldoende financiële middelen te hebben om deze kosten te dekken, is voor de komende drie jaren een incidenteel budget van drie keer € 1.000.000 in de begroting opgenomen.
Per 1 januari 2016 zijn gemeenten verplicht om over winstgevende activiteiten vennootschapsbelasting (Vpb) te betalen. Tot op heden geven de berekeningen aan, dat de grondexploitaties niet belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting zijn. Echter, omdat deze regelgeving complex is, geven wij de waarschuwing af dat mocht de belastingdienst eventueel wel aanleiding zien de grondexploitaties aan te merken als Vpb-plichtig, er sprake is van een totaal risico van ca. € 1,5 miljoen. Jaarlijks worden de grondexploitaties op de Vpb getoetst.

De behoefte aan woningen in Amersfoort is en blijft groot. De woningprijzen in de regio Amersfoort zijn afgelopen jaar met circa 9% gestegen. Dit is een iets lagere stijging dan het voorgaande jaar (was 13%). Het aantal verkopen loopt iets terug met circa 7,5%. Dit wordt vooral veroorzaakt door het afnemend aanbod op de woningmarkt. Historisch gezien blijft het aantal transacties nog steeds hoog.
De gemeente en de corporaties hebben de ambitie om binnen het woningbouwprogramma de komende jaren circa 2.000 extra sociale huurwoningen voor de doelgroep beschikbaar te krijgen. Bij nieuwe ontwikkelingen bestaat de verplichting sociale woningbouw toe te voegen aan het programma. De gemeente is bereid om ontwikkelingen die onrendabel worden door toevoegen van sociale woningbouw, financieel te ondersteunen.

Wij zetten in op een gevarieerd woningbouwprogramma. Dit wordt onder andere bereikt door transformatie en de ontwikkeling van nieuwe woningbouwlocaties.

Hoe de woningmarkt zich verder ontwikkelt, is lastig te bepalen. De woningbehoefte in Amersfoort is groot en de plancapaciteit (buiten Vathorst) beperkt. De huidige capaciteit is ontoereikend voor de totale vraag. Dit zal leiden tot nog hogere verkoopprijzen. Echter, stijging van de hypotheekrente en onzekerheid over de economie kunnen ook een flinke invloed hebben op de woningmarkt.
Naast de ontwikkeling van de vraag naar woningen en de stijgende prijsontwikkeling heeft men in de bouw te maken met snel stijgende bouwkosten vanwege de toenemende (vraag naar) woningbouwproductie en onvoldoende beschikbare capaciteit van menskracht, materiaal en materieel.
De grondprijs voor bouwrijpe grond onder woningen is de resultante van de verkoopprijzen en de bouwkosten van de woning: de residuele grondwaarde. Omdat beide componenten (verkoopprijs en bouwkosten) flink stijgen zal de stijging van de grondprijs naar verwachting komende tijd beperkt blijven in relatie tot de ontwikkeling van de verkoopprijzen van de woningen.

De markt voor commercieel vastgoed is in beweging. Het aanbod van bedrijfsmatig onroerend goed neemt af en de afzet van commercieel vastgoed trekt aan. Dit is een beeld dat met name geldt voor de Randstad, waar Amersfoort toe behoort. De beschikbaarheid van grond voor bedrijfsmatig onroerend goed komt ook in Amersfoort steeds verder onder druk te staan, het eind van de beschikbare voorraad te verkopen grond komt langzamerhand in beeld.
Wij verwachten dat de grondprijzen voor bouwrijpe kavels op bedrijvenpark Vathorst daarom de komende jaren op zijn minst stabiel blijven. Vathorst kent een ruim aanbod aan hoogwaardig bedrijventerrein. Een voorwaarde voor een gezonde ontwikkeling is dat ontwikkelingen als perifere en grootschalige detailhandelsvestigingen (PDV en GDV) mogelijk moeten blijven op Vathorst, mede gezien de gevraagde hoge stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit. Voor De Wieken Zuid blijft het beeld in grote lijnen gelijk. In het modern functionele segment is sprake van een dreigende schaarste, zowel in Amersfoort als in ons omringende gemeentes. Hierdoor verwachten wij een lichte stijging van de grondprijzen. Dit brengt met zich mee dat wij De Wieken Noord spoedig in productie willen nemen, naar verwachting zal dit over 2 à 3 jaar gebeuren.
Amersfoort is een aantrekkelijke vestigingsplaats voor kantoren door de goede ligging, de aanwezigheid van hoogopgeleid personeel en een aantrekkelijk woonklimaat. Het afgelopen jaar zijn wederom een aantal kantoorpanden getransformeerd tot woningen. Dit, samen met een aantal nieuwe verhuringen, heeft gezorgd voor een verdere daling van het leegstandspercentage. De kantorenmarkt vraagt daarbij om strategische keuzes, waarbij we streven naar een goede balans tussen wonen en werken. We moeten ruimte houden voor bedrijven op daarvoor geschikte plekken. Op economisch minder interessante locaties kan de kantorenleegstand worden tegengegaan door transformatie van kantoorpanden naar woningen. Voor De Hoef en het Stationsgebied werken we aan een integrale gebiedsaanpak. Functiemenging en transformatie kunnen daarvan onderdeel zijn, met instandhouding van de economische vitaliteit. Bij planlocaties als Podium en Trapezium wordt onderzocht of andere invullingen mogelijk zijn (minder kantoren, maar ook deels kleinschaliger kantoren in plaats van grote kantoren of eventueel een omzetting naar woningbouw).

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan worden de financiële kaders van een ontwikkeling vastgelegd in een grondexploitatie. Ten behoeve van het opstellen van de jaarrekening zijn de lopende grondexploitaties per 1-11-2017 geactualiseerd. De exploitaties zijn getoetst aan de huidige marktsituatie: zowel het prijsniveau als de planningen zijn, waar nodig, bijgesteld.
Een toelichting van deze getallen is opgenomen in het Meerjaren Programma Grondexploitaties 2017 (MPG 2017). https://amersfoort.raadsinformatie.nl/document/6374137/1/Meerjaren_Programma_Grondexploitaties

Tabel grondexploitaties, bron MPG 2017

Ruimtelijke ontwikkelingen zijn vaak complexe, langjarige trajecten waar veel geld mee gemoeid is. Dergelijke projecten kennen verschillende risico’s. Bij de herzieningen van de grondexploitaties worden de risico’s gekwantificeerd. Sinds de wijziging van het BBV in 2016 is binnen grondexploitaties maar een beperkte post onvoorzien opgenomen, waardoor het risicoprofiel is gestegen. Slechts een beperkt deel van de risico’s kan worden opgevangen. De overige risico’s worden meegenomen bij het bepalen van het gemeentebrede benodigde weerstandsvermogen.

Voor het risicomanagement maken wij gebruik van de Risman methodiek. Voor alle grote projecten zijn de risico’s nader geïdentificeerd en voorzien van beheersmaatregelen. Hierdoor kan beter gestuurd worden op de projecten. Voor het bepalen van de hoogte van de risico's is gebruik gemaakt van een Monte Carlo-analyse. Het totaalbedrag aan risico's wordt betrokken bij de analyse van het totaal benodigde weerstandsvermogen.

Het saldo van de RRI bedraagt per 1 januari 2018 € 2.061.000. Dit bedrag is bestemd voor plankosten van initiële projecten in 2018 en overige kosten waaronder kosten voor Amersfoort Vernieuwt. Er zijn geen onbelegde middelen in de RRI, omdat de verwachte toekomstige onttrekkingen gelijk zijn aan het beschikbare saldo. Vanaf 2019 en volgende jaren zijn incidentele budgetten voor de planontwikkelingskosten opgenomen in de begroting.

Paragraaf Risicomanagement en weerstandsvermogen: In deze paragraaf wordt het totale overzicht van risico’s voor de gemeente inclusief de risico’s van de grondexploitatie weergegeven.